【未知数?】2020年オリンピック後に不動産価格は本当に下がるのか?

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2020年に行われるオリンピック後までは不動産は下がらない、オリンピックまでは不動産価格は上がり続ける!と言うふれこみがありますが、そのふれこみも実は不動産価格に多分に影響を及ぼします。

今回は2020年の東京オリンピック後に本当に不動産価格は下がるのか?を不動産業者として都内で仕事をしている筆者が考えてみました。

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不動産価格が決まる要素

まず、オリンピック後に不動産価格が本当に下がるのかどうかの前に不動産価格はどのように決まっていくのか、ということを知っておきました。

一番大切な要素は取引ですので、需要と供給です。この需給バランスで不動産価格と言うのは決まります。

当然ながら、買いたい人が多数いれば価格は理屈上は高くなっていきますし、売主が提示した価格で買い手が付かなければ下がっていきます。

これは誰にでもわかることですが、東京の不動産価格の現状はどうなっているのかを理解するとオリンピック後に不動産価格が上がるのかどうか理解出来るかもしれません。

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オリンピック後に不動産て価格は下がるの?

来店されるお客様によく質問されるのが、オリンピック後に不動産価格は下がるの?です。

不動産業者も下がるかどうか、と言うのは実のところ分かりません。

ただ、専門に取り扱っているのだから知識を聞きたいと言うお気持ちが強いようです。また価格のアンテナに敏感でいたいという気持ちが強いんだと思います。

価格が上がるのか下がるのかを事前に分かっていれば皆投資しますから皆儲かるはずです。ところがそうではないのが不動産価格なので、実のところ不動産業者でもオリンピック後に不動産価格は下がるか上がるのかは、分からない、というのが実情です。

現状の東京都内の不動産価格は、オリンピックまでは一応上がるだろう、という希望的観測のもと、買い手がつかなくても価格を下げる売り手は少ない状況です。

家の価格
家の価格

今現在2019年の11月末ですが、不動産価格はまだ高止まりしたままです。

これは繰り返しますが、売り手がオリンピックまでは不動産価格は下げる必要がないと考えているからです。

もちろんキャッシュが必要な売り手は少し下げるでしょうが、オーナーの多くは下げる必要はないと考えていると思います。

ココまで説明してピンと来た方もいらっしゃるでしょう。

不動産価格はいわゆる空気の醸成なのです。

売る人も買う人もこのくらいの価格だろうと言う感覚で成り立っていると言っても言い過ぎではないのです。

空気が変わると不動産価格も変わってくる

新築であっても中古であっても、不動産価格と言うのは空気の醸成で変わってくると私は思っています。

現在の空気は、不動産価格はオリンピック後までは下がらない、という買い手の意識が強く現在の市場の価格に押し負けている状況です。この状況が変わるのがオリンピック後になりますが、2020年の年明け位からはそろそろ買い手の市場では?と言う買い手の意識も働いてくると思います。

空気の醸成だけで考えるとそうですが、今度は融資の問題もあります。銀行が貸し出す融資は、住宅ローンと投資用マンションのローンがありますが、投資用については2019年以前は金融緩和でお金が市場にジャブジャブな状態だったので、銀行も融資先をさがしてはいましたが、今は融資を引くのが厳しくなってきている状況です。

住宅ローンの審査もフラット35は厳しくなってきています。

と言うのもフラット35のローンを悪用するケースが発覚したからです。

居住用と偽り、実際のところは投資目的だったりと、用途を偽ってフラット35を使う方が相次いだためです。

もちろんこのことはフラット35を悪用しようとした業者も悪いのですが、それでもフラット35の審査は厳しくなってきている、という事実はあります。

全体的な価格を決める空気の醸成に影響は少なからず出るとは思いますがただ、それがすなわち価格に即座に反映するのかというは疑問ではあります。

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オリンピック後不動産価格は暴落する?

では巷でよく言われる、オリンピック後に不動産価格は暴落するのか?ですが、これはほぼほぼないと私は見ています。

と言いますのも、暴落と言うのは売りたい、手放したいと言う欲求が強い売主が溢れかえる状況で、価格は何度も言いますが売りたい人と買いたい人のバランスで成り立っているので、仮に暴落するとしたら状況的にどういう状況なのかを考えると良いと思います。

不動産価格が『暴落』したのは?

歴史的に見て日本で不動産価格が暴落と呼ばれるほど、7割も8割も値を下げたのはいつかと言いますと、1987年のアメリカのNYダウのブラックマンデーになります。

他国の株式の相場の暴落から日本が影響を受ける、というのはグローバル時代の象徴でもありますが、これがあるのでブロック経済のほうが安心感はありますが、このブラックマンデーを皮切りに日本でも不動産価格が暴落し始めました。

平成5年 年次経済報告 バブルの教訓と新たな発展への課題 第2章 バブルの発生・崩壊と日本経済

このことから将来の不動産価格を予想すると、分かることは外的要因でも日本の経済は影響を受ける、ということです。

もっと端的に言うと、世界的な不況が起こらなければ不動産価格は日本では安定している可能性は高い、ということ。

世界的な不況は起こらないのか?

不動産価格を予想する時、将来的に見れば下落する傾向でしょう。2020年の東京オリンピックの不動産価格を予想するとなると、期間が限定的であり遠い将来ではないのである程度は予測できそうです。

世界的な経済の不況などはすぐには起きなさそうな感じではありますので、比較的不動産価格については落ち着いていると予測します。

ただし、2024年くらいには世界各国での地政学的なリスクが増大する傾向にありますし、トランプ大統領も任期末期となりますのでこの年はかなり気を付けたほうがベターです。

逆に不動産を所有しているのであれば2024年くらいをめどに売却する方がより良いかもしれません。

不動産価格と言うのは予想するのが難しいのですが、私としては2024年くらいまでは現在の価格帯付近で推移し続け、2024年以後に暴落のタイミングが無きにしも非ず、という感じです。

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