2020年民法改正で賃貸契約にどのような影響?借りる人にどのくらいの影響が出るか調べました

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民法改正

2020年の4月から改正された民法が施行されます。

民法の改正によって借り手にとってどのような影響が出るのか詳しく調べてみました。

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2020年4月から何が変わる?

こんにちは。アパマンショップ大島店大島店鈴木一功です。

改正された民法が2020年の4月の1日から施工される予定になっていますが、賃貸契約に影響を及ぼしそうな内容がいくつかあります。

ただ契約の内容で借り手に影響が出そうな改正はほとんどといっていいほどありません。

多くは貸主である家主さんに影響が出ることとなりそうです。

知っておいた方が借り手にとっては後々自分を守ることにもつながりますので、是非覚えておいてください。

敷金は返還される?

賃貸の契約をする際に敷金礼金などを払う慣習がありますが、敷金についてはその意義と変換、退去後の清掃などについての規定が新たに新設されました。

東京都で賃貸物件を借りている方にとっては、紛争防止条例というものが都から出ておりまして、紛争防止条例というのは通常に生活していてできた損耗に関しては敷金などから充当されて清掃されることはありません、ということをうたっているものです。

例えば畳の日焼けとか、擦れとかですが、これも通常に、というのがミソで、通常に使用していて出来た傷に関しては東京都では敷金から清掃費や交換費用を捻出してはいけません、となっております。

ただ注意いただきたいのは、借りる方にも物件を奇麗に使うという義務があります。

例えば水をこぼしてしまってもそのままでいて床が腐食してしまったり跡がついてしまったという場合は通常損耗とはなりません。借主負担で直されるべき傷です。

これを善良なる管理者の注意義務といいまして、お部屋を借りる人にも奇麗に使う、大事に使う義務がありますよ、ということです。

通常に使用していて出来た傷や汚れなどについては、敷金から充当してはいけません、というのが今回の民法改正で規定化されました。

お部屋の中
お部屋の中

部屋を解約する際に借主が借りる前の状態に戻して返却することを原状回復といいますが、この義務の範囲が通常の損耗であれば除外される、ということです。

ただし、特約などを設けている場合はこの限りではないので契約書に注意しましょう。

特約に記載がなければ、通常損耗については借主負担での回復義務はありません、ということが明確に規定されました。

修繕に関しての見直し

アパートやマンションの設備の故障や不具合が起きた場合に、修繕の義務は家主にあります。

設備が故障しても、居住者が勝手に修繕をしたり、買い替えたりすることは出来ませんでした。

修繕する人
修繕する人

物件のオーナーも直さないでいても特に何を言われるわけでもなかったのでしょうが、今回の民法改正で修繕についての規定が出来ました。

まず生活に支障が出るような設備の故障や不具合などについては、期限を設けて修繕をオーナーにお願いして、その期限までに修繕がなされない場合は借主が自分で修繕を手配し、かかった費用をオーナーに請求できるようになりました。

生活に支障が出るような不具合や故障について、家主が借主から修繕の依頼があったにも関わらず相当の期間内に手配を取らない場合は費用を請求できる。

必要に迫られた修繕の場合は期限の規定がない。

賃料の減額について

家賃の減額についての規定です。

この規定は家賃を下げる規定ですが、その内容は賃借物の一部が(設備など)機能を逸してしまったとき、そのお部屋の価値が契約時と比べると明らかに下がっている場合は賃料を見合った額減額する、という内容です。

例えばペット可の物件でドッグランがついていたという場合に、そのドッグランが今後ずっと使えなくなってしまったという場合などが考えられます。

もっと身近なところですと、トイレやシャワーが使えなくなった、というだけでも減額の対象となるようです。

ただ、壊れたから即減額、というわけではないので注意してください。

減額については、オーナーと協議のうえで決めることになると思いますので、オーナーが修繕をするのであれば減額とはなりません。

連帯保証人の責任が減少する?

次に影響が出そうなのは連帯保証人についての規定です。

改正前の民法では規定がなかったため、連帯保証人が負うべき責任はかなり重かったのです。

例えば入居者が夜逃げをしてしまった場合、家賃の滞納があればすべて、修繕費用、原状回復費用などすべて請求されるケースもありました。

稀にこういったケースも発生していたかと思います。そのため連帯保証人になりたがらない方もかなりいらっしゃいます。

今回の民法改正によって連帯保証人の責任の極度額が規定しなければいけない、ということになりました。

ある程度連帯保証人の責任の範囲が狭まる可能性はありますが、それでも影響が出る可能性は否定できないかも。

というのも連帯保証人の責任の範囲が金額で契約書に記載されるため、連帯保証人になりたがらないケースが頻発する可能性も否定できません。

ただ、保証会社に加入するのになぜ連帯保証人が必要なのか、という疑問もありますし、保証会社に加入することで借主の費用が少し上がってしまうケースもあります。

民法改正後に連帯保証人ではなく保証会社必須の物件がより増えてくるとは思いますが、そうなると緊急連絡先人がどうしても必要になるケースがあり、身寄りのない人が賃貸を借りる際にハードルが上がることも考えられます。

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まとめ

賃貸契約に影響が出そうな民法改正ですが、改正で影響が出そうな事柄についてはほとんどが家主さんに影響が出ることで、借りる側としては今まで通りの契約になるかと思います。

連帯保証人についての極度額の規定が出来たので、保証会社に加入することを必須条件にする物件が増えそうですが、親族の方で緊急連絡先人になれる方がいらっしゃればその点はクリアできそうです。

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